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辽宁物产

房价收入比逐年下降 沈阳房地产健康指标挺不错
来源:辽宁日报 作者:高慧斌  时间:2011-01-21 09:03:03.0
摘要:通过对房地产价格发展状况与购买者负担能力等14个具有市场敏感度高、关联性强、即时性好、前瞻性明显的房地产指标体系研究,沈阳市房地产研究所发布《沈阳市房地产健康性指标体系研究》报告。报告显示,目前,沈阳市商品房结构合理,但二三级市场发展不均衡;房价收入比呈逐年下降趋势,房价收入比和租售比处于合理区间。

    沈阳房地产健康性指标挺健康

    通过对房地产价格发展状况与购买者负担能力等14个具有市场敏感度高、关联性强、即时性好、前瞻性明显的房地产指标体系研究,沈阳市房地产研究所发布《沈阳市房地产健康性指标体系研究》报告。报告显示,目前,沈阳市商品房结构合理,但二三级市场发展不均衡;房价收入比呈逐年下降趋势,房价收入比和租售比处于合理区间。虽然有国内外经济环境、房地产宏观调控政策等诸多因素影响,由于沈阳的房地产市场起步较晚,基础较好,住房需求以自住型为主,投资和投机性购房比例较小,三五年内仍将保持良好发展态势。

    房价收入比逐年下降

    14个指标体系基本涵盖了房地产市场的方方面面。比如,价格发展状况和水平与购买者负担能力相协调指标,包括房价收入比、租售比。其中房价收入比在6倍以内、租售比在1∶300-1∶200之间为健康。

    通过测算,2009年成为沈阳市房地产市场发展的分水岭,即2005年-2008年末,沈阳市房地产市场处于平稳发展阶段,各项健康指标基本处于合理范畴。2009年以后,进入快速发展阶段。

    目前,沈阳市房价收入比呈逐年下降趋势,房价收入比和租售比处于合理区间。按每户购房60平方米计算,房价收入比由2005年的5.89倍下降到2009年的4.23倍;若按每户购房70平方米计算,房价收入比由2005年的6.87倍下降到2009年的4.94倍。可见,沈阳房价收入比一直在国际认可的6倍标准以内,属于合理范围。

    2009年以前,沈阳市商品房价格稳中有升,2009年末商品房和商品住房的价格分别同比增长10.92%和14.24%;2010年前1-11月,二者涨幅分别达到27.23%和28.56%,超出房价涨幅5%的合理范围,表明房价涨幅高出人均可支配性收入和GDP增长幅度。

    二三级市场发展不均

    根据沈阳市房产局多年来的住房问卷调查显示:沈阳市新建商品住房以自住型为主,2009年只有7.12%的购房者是投资性或投机性购房。但二三级市场发展不均衡。 2005年-2009年,沈阳市二三级市场比例一直在1∶0.6-1∶0.4之间,二三级市场比例一直处于失衡状态。2010年1-11月,二三级市场比例为1∶0.36,市场失衡情况加剧。

    调查表明,除了2008年沈阳房屋施工和竣工面积有所下降之外,其他年份房屋建设情况均呈增长趋势。房地产投资额年涨幅在30%左右,属于高速运行状态。房地产投资额占全社会固定资产投资总量的1/3,对全市经济的发展贡献突出。但相对于快速增长的房地产投资规模来说,商品房销售速度相对缓慢,商品房投资销售比低于70%,呈下降趋势。

    一直以来,沈阳市商品房处于供略大于求的良性供给状况,但受2008年全球金融危机和房地产经济下行的双重影响,开发商信心不足,延缓了新楼盘开发建设速度,致使从2009年初至2010年7月之间商品房处于供不应求状态。随着2010年初以来商品房入市量逐月增加,2010年8月以后供求关系重新达到平衡。另外,沈阳市商品房空置率也处于12%以内的合理范围内。

 
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